RE-USE není sentiment. Je to racionální realitní strategie

Erik Štefanovič na konferenci RE-VISION Prague 2026. „Za mě už dnes nejde jen o to, jestli stavět nové, nebo zachraňovat staré. Jde o to, jak z existujícího místa vytvořit dlouhodobě funkční, ekonomicky smysluplný a udržitelný produkt. Re-use není sentiment. Je to stále častěji racionální realitní strategie,” uvedl jako první myšlenku k tématu Erik Štefanovič, CEO DELTA Group CZ

Ve středu 25. března 2026 se v pražském Smíchově uskutečnila odborná konference RE-VISION, pořádaná společností remspace. Letošní téma – Re-think Real Estate: Re-use | Old Buildings, New Opportunities – přilákalo přední hráče českého i středoevropského realitního trhu. Skupinu DELTA Group zastupoval na konferenci Erik Štefanovič jako řečník prvního diskusního panelu.

Konferenci zahájil keynote vstup Simona Johnsona (CRESTYL) s tématem Savarin: Nové srdce Prahy – vizí jednoho z nejsledovanějších pražských developerských projektů posledních let. Druhý blok otevřel Radek Procházka (Prochazka & Partners) s přehledovým vstupem Real Estate Review, mapujícím aktuální trendy a výhledy trhu. Konferenci moderovala dvojice Kateřina Rohlíčková a František Průša z remspace.

1. diskusní panel: Re-think Real Estate – Staré objekty, nové příležitosti

Prvního panelu se zúčastnili:

• Simon Johnson – CRESTYL
• Jan Jurčíček – Savills
• Tomáš Míček – CAPEXUS
• Erik Štefanovič – DELTA Group CZ
• Martin Židek – Studio Perspektiv

2. diskusní panel: Re-use nebo nová výstavba?

Ve druhém panelu diskutovali:

• Lucie L. – Unlimit DB
• Jana Vlková – Colliers
• Jaroslav Macháč – PSN
• Radek Procházka – Prochazka & Partners
• Michal Vencl – FIDUROCK

Klíčové téma dne? Vrátit život do center měst

Erik Štefanovič otevřel svůj vstup v panelu širší evropskou perspektivou: většina evropských měst čelí postupnému vymírání svých center. Odpovědí není demolice a nová výstavba od základů, ale promyšlené re-use koncepty, které vrátí do center život a zachovají jejich urbanistickou přitažlivost.

„Nebourat do základů a začít stavět znovu – ale zachovávat Genius Loci daného místa, využít potenciál jeho historie a najít nový koncept využití.”

Ilustroval to obrazem balkonu Romea a Julie ve Veroně: „Příběh místa je hodnotou, kterou novostavba nedokáže napodobit. Storytelling musí přejít ve storydoing – tedy v konkrétní architektonické a provozní rozhodnutí, která nechají historii místa skutečně promlouvat.“

Ekonomika re-use: není to otázka ceny za metr čtvereční

Ekonomickou návratnost re-use projektů nelze posuzovat jen podle nákladů na metr čtvereční. Erik Štefanovič vysvětlil, co musí investor sledovat komplexně:

• pořizovací náklady a stav konstrukce
• rychlost uvedení na trh
• míru technického a povolovacího rizika
• budoucí atraktivitu pro nájemce
• hodnotu lokality a identity projektu

„Ekonomická návratnost re-use není automaticky vyšší ani nižší. Často ale vychází velmi dobře tam, kde investor nekupuje jen metry čtvereční, ale i lokaci, identitu a rychleji realizovatelný potenciál. Správná otázka není, co je levnější postavit. Správná otázka je, co přinese vyšší hodnotu v čase.”

Rizika rekonstrukcí: problém není ve zdech

Diskuze se dotkla i největších nástrah, které re-use projekty přinášejí. DELTA Group – jako společnost s rozsáhlými zkušenostmi s technicky náročnými rekonstrukcemi – k tomu zaujala jasný postoj: „Největším rizikem rekonstrukcí není samotná stará budova, ale podcenění průzkumu, zadání a realistického business modelu. U rekonstrukcí se většina problémů neskrývá ve zdech, ale v podceněné přípravě.”

Technická rizika (stav konstrukcí, vlhkost, statika, neznámé historické zásahy) jsou zvládnutelná – pokud jsou poctivě přiznána a zmapována od samého začátku. Rozhodující je správně zvládnout jak technickou, tak tržní stránku projektu.

Technologie a digitalizace jako klíč ke snížení rizik

Moderátorka Kateřina Rohlíčková položila Eriku Štefanovičovi otázku, jakou roli podle něj hrají v oblasti rekonstrukcí nové digitální technologie, kterými je DELTA Group pověstná. Odpověď byla jednoznačná: „Nepodceňovat rizika a hrozby. Digitalizace a nové nástroje výrazně snižují rizika – přijmout je, brát v potaz, protože nám dávají prostor se na ně dokonale připravit a nastudovat detaily.”

Při tvorbě konceptu nového využití budovy je podle přístupu architektů DELTA Group vždy klíčové položit si otázku: „Jak chci, aby budova fungovala za 10 let?” – a od ní odvíjet celé projektové zadání.

Památková ochrana: překážka, nebo příležitost?

„Památková ochrana je problém tehdy, když nevíme, co s ní. Je příležitostí tehdy, když z ní uděláme součást investičního příběhu.”

Investor dnes stále častěji nehledá jen maximální objem, ale i jedinečnost jako konkurenční výhodu. A právě tu mohou památkově hodnotné objekty nabídnout způsobem, který novostavba dokáže napodobit jen velmi těžko.

ESG: ne jako morální deklarace, ale jako ekonomická odolnost

ESG má pro investory největší sílu ve chvíli, kdy není morální deklarací, ale součástí ekonomické odolnosti projektu. „Nejudržitelnější budova není ta, která vypadá zeleně. Nejudržitelnější je ta, která dlouho funguje, dobře se provozuje a neztrácí rychle svou tržní hodnotu.”

Re-use projekty mohou mít z ESG hlediska velmi silnou pozici – zachovávají část vloženého materiálu a energie. Klíčem ale je, aby rekonstrukce skutečně zvýšila provozní kvalitu budovy. Špatně provedená rekonstrukce není automaticky udržitelnější než kvalitní novostavba.

Závěr: kanceláře budoucnosti a mladá generace

Závěrečná část panelu se věnovala proměně kancelářského prostředí. Kanceláře se stále více proměňují v místa pro inovace, spolupráci a firemní kulturu – s flexibilními prostory, pohyblivými stěnami, zónami pro neformální setkání – fun zones apod. „Place consultancy” – konzultace s architekty o tom, co firma skutečně potřebuje za prostory se tak stává standardem.

Erik Štefanovič v závěru upozornil na zajímavý trend: mladá generace si stále více cení volného času nad výší mzdy. DELTA Group již zaznamenává rostoucí počet žádostí o zkrácení pracovního úvazku při odpovídajícím snížení platu. Flexibilita, home office a smysluplná náplň práce jsou pro nástupní generaci důležitější než kariérní postup v tradičním slova smyslu.

Dobré příklady z praxe

Příklady úspěšné transformace existují i mimo Prahu a ukazují, že re-use je celorepublikové téma. Za zmínku z panelu stojí například kancelářská budova ORGANICA v Ostravě – příklad dobře uchopeného brownfieldu v důlní oblasti, kombinující office s nákupem a doplňkovými službami.

Z portfolia projektů DELTA Group, které dobře ilustrují téma diskuse RE-USE a RE-THINK lze určitě uvést projekt revitalizace Takakfabrik Linz, kde místo továrny na tabák vznikl prostor pro kreativní hub a kulturní hotspot.

Velmi zdařilým příkladem, kde DELTA Group rovněž nastavila zcela nový koncept využití pro prostory fabriky na výrobu nití Pradiareň 1900, je projekt, jež zabírá celé jedno patro této budovy. Jedná se o projekt pro společnost Takeda v Bratislavě, kde vznikl tzv. Innovation Capability Center pro významného japonského producenta léčiv.

Dalším velmi zdařilým příkladem z portolia DELTA Group je také Umělecké centrum JAM FACTORY v ukrajinském Lvově. Umělecké centrum Jam Factory vzniklo s myšlenkou interdisciplinárního centra pro současné umění v nově navržených prostorách bývalých továrních budov. Místo, které prostřednictvím svých výstavních, vzdělávacích a výzkumných aktivit odráží aktuální procesy v ukrajinském a mezinárodním umění a kultuře a také otevírá možnosti pro veřejný dialog.

Rekonstruované budovy obsahují kavárnu a divácký prostor a jsou nezbytné pro provoz obchodního komplexu. Následující úrovně komplexu jsou smíšené administrativní prostory kulturního centra (konferenční sál, toalety a zkušebna).

Re-use jako hlavní disciplína příštích let

„Ve středoevropském prostředí budeme stále častěji pracovat s tím, co už bylo postaveno. Ne proto, že bychom neměli odvahu stavět nové, ale proto, že města dospívají. A s tím roste význam projektů, které dokážou spojit technickou racionalitu, ekonomickou návratnost, identitu místa a udržitelnost. Re-use proto nevnímám jako okrajové téma, ale jako jednu z hlavních disciplín realitního rozvoje příštích let”, komentoval v závěru toto téma na konferenci Erik Štefanovič, DELTA Group CZ.

Konference RE-VISION 2026 se uskutečnila 25. března 2026 v prostorách River Corner na pražském Smíchově. Pořadatelem byla společnost remspace. Za skupinu DELTA Group se konference zúčastnili Erik Štefanovič, Marcela Kolářová a Kryštof Peřestý.

Fotogalerie z konference je dostupná na webu remspace.
Foto/vizualizace: remspace.cz, DELTA Group CZ, Sekyra Group